Superblok sebagai model kendali pembangunan kota

Kota adalah akuarium perubahan. Di dalamnya peradaban manusia terus bergerak dan berubah. Siapa yang tidak mampu ikut arus peradaban, maka ia akan terlindas roda kemajuan zaman. Karenanya, sumber dari segala sumber masalah kota adalah ketidakmampuan sistem kota mengantisipasi pertumbuhan dan mengontrol perubahan. Peradaban manusia, gaya hidup dan fisik kota begitu cepat berubah, sementara antisipasi sistem kota dan mekanisme kontrolnya umumnya berjalan perlahan. Dan kota-kota besar di Indonesia pun mengalami sindrom ini.

Arus urbanisasi yang ekstrim, distribusi spasial & permukiman yang timpang, sistem transportasi kota yang seadanya, gaya hidup berkendaraan yang eksesif dan boros energi sampai alpanya kota menyediakan ruang-ruang pejalan kaki yang nyaman adalah rutinitas masalah kota-kota metropolitan di Indonesia. Inilah fenomena ketidaksiapan dari sebuah wadah peradaban yang bernama kota.

Dengan skala masalah yang gigantis ini, maka konsep dan strategi perancangan kota yang responsif terhadap perubahan dan mampu mengontrol pertumbuhan (growth control) menjadi kebutuhan mendesak. Ketidakmampuan kota-kota besar mengontrol ekses–ekses pertumbuhan dalam skala regional, akhirnya mendorong lahirnya konsep-konsep baru untuk skala kontrol yang lebih kecil dan memungkinkan (managable).

(2)

Salah satu konsep yang berkembang antara lain adalah menciptakan zona-zona terkontrol (controlled zone). Namun konsep ini pun bukanlah barang baru. Berbagai istilah dan konsep sudah banyak ditawarkan sejak abad lampau dengan aplikasi dan konteks yang beragam. Ebenezer Howard merintisnya dengan konsep ‘Garden City’ untuk populasi 32,000 penduduk. Frank Llyod Wright dengan konsep ‘ Broadacre’. Di Perancis dan Brasilia dikenal dengan istilah ‘Urban Sector’. Kelompok New Urbanism di Amerika Serikat menamai dengan istilah ‘Neighborhood Unit’. Namun konsep zona terkontrol di pusat kota (inner city) dalam konteks dunia properti kontemporer barat dikenal dengan istilah ‘Superblock’. Konsep ini dipelopori sejak tahun 20-an di Amerika Serikat oleh Perry & Stein dan di Eropa yang dikembangkan Le Corbusier terutama untuk kawasan hunian skala besar.

Superblok sendiri adalah suatu kawasan di konteks urban yang dirancang secara terpadu dan terintegrasi (integrated developement), berdensitas cukup tinggi dalam konsep tata guna lahan yang bersifat campuran (mixed-use). Salah satu kunci terpenting dalam keberhasilan sebuah superblok adalah keberhasilan mekanisme kontrol, seperti halnya konsep Urban Design Guidelines (UDGL) yang memuat regulasi-regulasi pengembangan superblok.

Sebenarnya tidak ada konsep yang jelas mengenai luasan kawasan superblok. Namun beberapa blok/lot gedung yang saling terintegrasi dalam satu konsep master plan sudah bisa diklaim sebagai superblok. Kawasan Cyberport di Hongkong, Raffles Place dan Suntec City di Singapura adalah contohnya. Postdamer Platz di Berlin. Sudirman CDB dan Mega Kuningan adalah kawasan superblok yang dikembangkan di kota Jakarta.

Menurut Danisworo (1996) terdapat sedikitnya 6 keuntungan dari konsep Superblok:

  1. Mendorong tumbuhnya kegiatan yang beragam secara terpadu dalam suatu wadah secara memadai
  2. Menghasilkan sistem sarana dan prasarana yang lebih efisien dan ekonomis
  3. Memperbaiki sistem sirkulasi
  4. Mendorong pengembangan sistem persil yang tidak kaku dan lebih fleksibel
  5. Mendorong pemisahan yang jelas antara berbagai sitem moda transportasi
  6. Memberikan kerangka yang luas bagi inovasi perancangan bangunan dan lingkungan.

Idealnya kawasan superblok mampu menjadi kawasan yang mandiri (independent controlled zone), dimana warga kota bisa tinggal, bekerja dan berekreasi (live, work & play district) dalam satu lokasi. Jika ini terjadi, maka ketergantungan warga kota untuk bepergian dengan kendaraan yang boros energi akan berkurang. Untuk kasus Jakarta, idealnya warga kota yang berkantor di Kuningan misalnya juga tinggal di kawasan yang sama, seperti halnya warga Hongkong yang tinggal dan bekerja di kawasan Central di pusat kota Hongkong. Dengan konsep ini kualitas waktu untuk interaksi sosial dengan keluarga pun bisa tetap dipertahankan dan waktu bekerja yang produktif bisa jauh lebih tinggi karena lokasi tempat kerja dan tinggal yang berdekatan (walkable environment).

Secara regional pun jika konsep superblok yang mandiri ini teraplikasikan dengan baik dan jumlahnya bisa berkembang secara signifikan, maka permasalahan ketidakefisienan sistem urban bisa sedikit banyak dikurangi. Apalagi jika antar kawasan-kawasan superblok mandiri ini bisa terkoneksi dengan baik oleh transportasi publik seperti halnya MRT, monorail atau busway.

Namun telah menjadi catatan sejarah, bahwa di Jakarta aplikasi konsep superblok yang terintegrasi dan terpadu umumnya tidak sepenuhnya bisa terwujud. Kontrol Urban Design Guidelines (UDGL banyak yang diabaikan oleh para pengembang yang membangun gedung-gedung di kawasan superblok ini. Akibatnya keinginan untuk mendapatkan kawasan yang nyaman, manusiawi dan inovatif secara desain tidak sepenuhnya terjadi. Kawasan superblok ini akhirnya hanya menjadi kumpulan blok-blok gedung yang bergabung dalam satu kawasan besar tanpa hubungan konektivitas (urban linkage) yang positif antar satu dengan lainnya. Karenanya konsep superblok ini pada umumnya bisa lebih berhasil jika dikembangkan dan dikelola oleh satu pengembang utama saja.

Selain itu dalam konteks Jakarta, ideologi ekonomi pasar yang begitu kuat menyebabkan blok-blok hunian di kawasan superblok ini hanya diperuntukan kepada masyarakat menengah atas. Belum ada terobosan untuk memberlakukan regulasi terhadap kawasan superblok agar menerapkan konsep densitas campuran (mixed income & mixed density), dimana masyarakat menengah bawah pun bisa tinggal di kawasan superblok ini. Hal lain yang tidak kalah penting adalah perlunya kesiapan infrastruktur/utilitas kota dalam mengantisipasi kebutuhan dan dampak dari densitas pembangunan kawasan superblok yang cukup tinggi ini.

(3)

Strategi Perancangan Superblok:

  1. Identity/Branding: Strategi ini lebih pada studi kelayakan dan konsep identitas ekonomi. Banyaknya kawasan-kawasan sejenis menyebabkan kawasan superblok pun harus memiliki identitas tematik. Contohnya antara lain seperti Suntec City di Singapura dengan konsep Business& Trade Superblock, Ropponggi Hill di Tokyo dengan konsep Lifestyle Superblock dan Kawasan Cotai di Macau dengan konsep Entertainment superblock. Dengan identitas ini maka kawasan ini memiliki posisi pasar (marketing positioning) yang kuat dan berbeda dengan kawasan-kawasan lainnya.
  2. Mix of Uses: Superblok yang mandiri harus memiliki tata guna lahan bersifat campuran (mixed-use) dimana fungsi hunian, publik, komersial dan rekreasi bisa hadir dalam satu kawasan. Selain itu, peruntukan lantai dasar (ground floor use) haruslah digunakan untuk kegiatan retail atau fungsi publik aktif yang secara fisik transparan untuk menjamin hadirnya aktifitas publik dari pagi sampai malam.
  3. Massing Framework: Tata bangunan dalam superblok harus memiliki kepekaan terhadap konteks urban. Konsep ‘streetwall’ dimana deretan bangunan lurus sejajar mendefinsikan ruang jalan disarankan dikombinasikan dengan penggunaan ruang di zona garis sempadan bangunan (GSB) sebagai jalur publik aktif. Satu bangunan tertinggi/terunik biasanya diperlukan sebagai tengaran (landmark) yang dikelilingi oleh bangunan-bangunan yang tidak terlalu menonjol (background building).
  4. Efficient Vehicular Circulation: Konsep sirkulasi kendaraan dirancang seefisien mungkin. Strategi terbaik adalah dengan menyediakan transportasi publik internal yang terhubung dengan jaringan transportasi publik kota. Konsep drop off untuk kendaraan dan parkir di lantai dasar depan gedung sebaiknya juga dikurangi. Di beberapa kota di Asia, konsep basement yang terkoneksi (interconnected basement) juga menjadi inovasi dalam konteks manajeman lalu lintas di kawasan superblok.
  5. Mulit-layers Pedestrian Linkage: Pada dasarnya superblok harus menjadi kawasan yang aman dan nyaman bagi pejalan kaki. Karenanya inovasi dalam konsep ‘urban linkage’ dan ‘air-rights’ untuk kepentingan pedestrian menjadi penting. Seperti halnya di beberapa kawasan superblok di Hongkong, jalur pejalan kaki tidak hanya disediakan di lantai dasar namun juga di lantai dua yang menembus gedung-gedung yang berada di kawasan tersebut. Konsep ini bisa diterapkan dengan imbalan insentif pembangunan berupa kenaikan KLB ataupun penurunan pajak bangunan.

8 Responses to “Superblok sebagai model kendali pembangunan kota”


  1. 1 Aliah October 23, 2008 at 3:09 pm

    Pak, superblok parsel ntu kayak gimana c? Apa isinya macem-macem (mised-use) kayak parcel gitu yah?

  2. 2 ernest siregar November 19, 2008 at 5:06 pm

    Ntah kenapa ya Indonesia selalu kena virus”terlambat”… baru sadar pentingnya revitalisasi saat semuanya udah berlantaikan beton dan berhutankan kekumuhan di tengah panas nya hati rakyat..
    banyak juga daerah baru berkembang gak berani ambil tindakan yg tidak populer untuk pertahankan lingkungan yang masih hijau…

    mo gimana lagi ya?

  3. 3 nunk January 23, 2009 at 2:46 am

    Seperti sudah disampaikan diatas, apakah superblok juga berpihak kepada masyarakat tidak mampu, mayoritas penghuni kota-kota besar di Indonesia adalah masyarakat menengah ke bawah, konsep superblok yang sudah ada di Indonesia belum berpihak ke kalangan tersebut. Berarti konsep superblok yang ada tidak mengatasi permasalahan perkotaan yang kumuh, yang terjadi mereka digusur di bangun superblok, masyarakat kumuh pindah ke lokasi lain. Jadi permasalahan satu kawasan terselesaikan timbul masalah baru di kawasan lain.

    Yang menjadi pertanyaan saya adalah apakah bisa Rumah susun sederhana (rusunawa) dimasukkan dalam superblok, jadi mereka dapat tempat juga. Ataukah akan menjadi maslah baru lagi, dimana terjadi kesenjangan disini. Yang terjadi sekarang ada sebagian masyarakat mencap rusun sebagai sarang kriminal, prostitusi, dll

  4. 4 SeAN Hardy March 2, 2009 at 12:01 pm

    makasih om emil atas artikel nya
    bermanfaat sekali bagi saya mahasiswa arsitektur yang lagi belajar urban design

  5. 5 anggar December 17, 2009 at 9:02 am

    keren mas blognya. selain mengkaji mengenai arsitektur tapi juga membahas mengenai filsafatnya hingga ke posmodern

    mas ada refernsi mengenai segitga emas kuningan gak saya lagi buat penelitian mengenai pemarjinalan kampung sapi di Kuningan Timur akibat pembagunan kawasan segitiga emas kuningan. thanks banget

  6. 6 Putri April 14, 2010 at 6:33 am

    saya mau nanya deh,,disini kan kata pak ridwan kamil klo superblok itu sebagai pengendali,dalam arti berarti mendukung adanya superblok,,nah ada dosen saya di UGM yg sudah profesor dan pidato bapaknya tentang superblok yang tidak manusiawi…
    bagaimana menurut pak ridwan kamil

  7. 7 marketplus February 18, 2011 at 8:30 am

    Mas Ridwan, kami mohon ijin untuk mengutip artikel yang mas tulis ini untuk majalah kami, edisi Februari 2011.

    Terima kasih.

  8. 8 Novia Valentina March 27, 2011 at 5:23 am

    Maaf bapak, sebelumnya saya baru belajar tentang perancangan kota, pengen nanya lagi dong. dibeberapa sumber saya baca superblock planning muncul di abad ke 20 pasca perang dunia kedua. (disana tidak dijelaskan siapa dan urbanis mana yang mencetuskan) sedang ditulisan ini dijelaskan konsep superblock muncul pada tahun ke20. Pengen memperjelas lagi pak, ada kekeliruan penulisan di artikel ini, di sumber lain yang saya baca itu, atau malah sebenarnya konsep superblock sudah muncul di tahun ke 20 yang kemudian terlupakan dan kembali diangkat ke permukaan pada akhir abad ke 20? Mohon jawabannya ya bapak.😀
    Terima kasih sebelumnya.


Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s





%d bloggers like this: