7 Tren Desain Urban di Asia

Asia, benua tempat kita hidup, adalah wilayah dengan pertumbuhan ekonomi dan perkembangan wilayah urban tercepat di dunia. Ketika setengah dari penduduk bumi saat ini tinggal di area urban, sekitar 22 kota di dunia, sebagian besar di Asia, sudah naik status menjadi ‘megalopolis’, dengan penduduk rata-rata 8 juta jiwa. Bahkan diperkirakan akan lahir 267 kota di Asia yang berpenduduk minimal satu juta jiwa di tahun 2015.

Dalam atmosfer densitas yang menekan dan heterogenitas sosial yang ramai, seperti didefinisikan sosiolog Louis Wirth, area urban pun tumbuh bergerak cepat dan mengalami banyak mutasi fisik untuk menjawab akselerasi kebutuhan baru para warganya. Akibatnya, lokalitas masalah urban di Jakarta hampir serupa dengan Bangkok, Bangalore atau Chongqing di Cina. Ledakan penduduk yang hebat, lingkungan alam yang tergeser kawasan urban, menguatnya konsumerisme global sampai lebarnya jurang kaya miskin, adalah nafas keseharian bagi kita yang tinggal di kota.

Namun sebagian berbeda pandangan dalam melihat kompleksitas masalah urban.”Masalah adalah peluang,” ungkap Vincent Lo, seorang pengembang properti besar di Hongkong. Dari masalah-masalah urbanlah sering lahir ide-ide dan beragam spekulasi bisnis. “Speculation is the driving force of urbanism,” cetus Rem Koolhaas dalam satu kesempatan. Ide dan spekulasi ini kemudian mewujud dalam bentuk arsitektur, infrastruktur ataupun ruang kota yang perlahan menggiring pada proses mutasi fisik dan perubahan sosial peradaban manusia di kota. Dalam perspektif ‘city as products’, di bawah ini terekam kurang lebih 7 tren desain urban kontemporer di Asia dewasa ini,

1. Mixed-Use Centers

Karena bosan dengan konsep ¡¥commuting¡¦ yang melelahkan, saat ini berkembang pesat kebutuhan warga kota atau ‘urbanites’ untuk melakukan aktivitas urban seperti bekerja, belanja, berekreasi dan berdomisili dalam lingkungan yang relatif dekat. Tren ini kemudian mendorong berkembangnya tipologi fungsi arsitektur kota yang baru yang bersifat multi fungsi atau ‘mixed-use center’

Hunian, hotel atau perkantoran di atas pusat perbelanjaan lengkap dengan fasilitas rekreasi dan sarana transportasi publik telah menjadi penggerak mutasi baru dalam kehidupan urban modern di kota- kota di Asia saat ini. Pacific Place di Hongkong, Roppongi Hills di Tokyo, Taipingqiao di Shanghai, Plaza Senayan dan Taman Anggrek di Jakarta adalah contoh-contoh ‘mixed-use center’ yang lahir dalam satu dekade terakhir.

2. Transportation-hub Shopping Retail

Di beberapa kota maju Asia, konsep mixed-use ternyata berkembang lebih jauh lagi. Hub transportasi seperti halnya bandara, stasiun kereta/subway atau terminal bis banyak digabungkan dengan fungsi-fungsi retail skala besar atau pusat perbelanjaan. Bandara Changi di Singapura, Chep Lap Kok di Hongkong dan Bandara Bangkok di Thailand
ternyata berhasil memperoleh keuntungan bisnis yang luar biasa besar dari ‘leasing space’ untuk fungsi retailnya.

Aliran pengunjung yang umumnya terus-menerus dan tiada henti di hub transportasi tersebut ternyata merupakan pangsa pasar yang luar biasa besar untuk ditangkap oleh fungsi retail. Selain di bandara, konsep ini kemudian diterapkan di stasiun-stasiun transportasi massal kota, seperti di semua Ferry Terminal/MTR di Hongkong dan di hampir semua stasiun MRT di Singapura. Karenanya, ketimbang membangun banyak Mall belanja di lokasi-lokasi tidak jelas dan sering terbukti malah menjadi sumber kemacetan baru, menggabungkan pusat belanja di hub-hub
transportasi jelas lebih baik dan menguntungkan.

3. Superblock Development

Kawasan pembangunan terpadu atau superblock development saat ini terus menjadi penggerak tren urban skala besar di beberapa kota besar di Asia. Sarana lingkungan dan infrastruktur yang terintegrasi dalam areal yang luas menjadi salah satu daya tarik bagi warga kota untuk bekerja dan melakukan kegiatan komersial di kawasan superblok tersebut. Kawasan Beijing Central Business District (CBD), Pudong CBD di Shanghai, Suntec City CBD di Singapura dan Sudirman CBD atau Mega Kuningan di Jakarta adalah contoh-contoh pengembangan kawasan terpadu berskala besar.

Namun di beberapa kota di negera berkembang, kesiapan infrastruktur transportasi publik dan utilitas dalam endukung keberhasilan konsep superblok ini sering dinomorduakan. Selain itu, dalam konteks Indonesia, penyediaan ruang dan penataan sektor informal juga harus menjadi perhatian penting dalam perancangan kawasan superblok ini. Hal ini dikarenakan sebagian dari warga superblok adalah golongan
menengah bawah dengan tingkat ekonomi terbatas.

4. Technology Park

Globalisasi, terutama pada bidang ekonomi ternyata banyak membawa dampak pada praktek ¡¥business outsourcing¡¦, berupa pengalihan sebagian fungsi pekerjaan ke luar wilayah kerja kantor pusatnya. Selain itu, pengoperasian pabrik-pabrik atau research center yang dekat dengan wilayah pasar tempat produk mereka dijual juga sudah menjadi hal yang lazim.

Banyak negara-negara di Asia yang berkompetisi untuk menarik investasi dari negara maju, dengan cara mendirikan kota-kota baru yang mengkhususkan diri pada fungsi-fungsi komersial berbasis teknologi. Cyber Jaya di Malaysia, Bangalore I.T. zone di India, Novavista dan Jurong di Singapura, Zhongquanchun di Beijing ataupun Guangzhou Science city adalah contoh kota-kota baru dengan konsep homogenisasi zona fungsi komersial yang berbasis riset teknologi informasi atau industri high-end

5. Mobility & Linear Space

Salah satu pemicu mutasi urban terhebat dalam struktur kota sejak awal abad 20 adalah hadirnya mobil dalam kehidupan manusia. Kuantitas infrastruktur jalan untuk kendaraan bermotor sering mendominasi konsep perancangan kota. Namun infrastruktur jalan tersebut umumnya hanya direncana secara kapasitas teknis semata dan secara spasial tidak didesain dengan teliti. Akibatnya potensi lahirnya ruang-ruang sosial kota menjadi hilang dan fisik kota pun akhirnya sering hanya bisa diapresiasi dari balik jendela mobil. Paradigma status quo ini juga banyak melahirkan ruang-ruang sisa mubazir atau junk space, seperti kita lihat di Jakarta dan Pudong di Shanghai.

Sementara di beberapa kota di kawasan Asia lainnya, ruang linear jalan yang secara spasial dirancang dengan baik dan serius dalam penataan kawasannya, ternyata berhasil menjadi ruang kota yang mampu menyedot kehadiran publik yang sangat besar dan memicu kesuksesan bisnis komersial. Bintang Walk di Kuala Lumpur yang meniru Orchard Road di Singapura, Nanjing Lu di Shanghai atau Bar Street di Beijing adalah contoh-contoh koridor jalan kota yang menjadi public & business place yang berhasil.

6. Adaptive-reuse in Urban Design

Orisinalitas adalah konsep dasar turisme berbasis arsitektur atau kawasan historis. Namun sudah menjadi fenomena umum, bahwa kegagalan dalam konservasi arsitektur dan kawasan kota ini adalah akibat dari kurangnya kreativitas atau ide-ide bisnis yang sensitif untuk menghidupkan kawasan historis secara swadaya. Tanpa bisa beradaptasi
dengan fungsi dan tren urban baru yang relevan, banyak bangunan dan kawasan historis yang mati, apalagi jika hanya mengandalkan subsidi dari pemerintah.

Saat ini di beberapa kota-kota Asia, konsep ‘adaptive-reuse’ dalam skala kawasan ternyata berhasil menjadi tujuan wisata utama di kota-kota besar Asia. Xintiandi dan The Bund di Shanghai, yang menggabungkan arsitektur kolonial dengan fungsi-fungsi retail modern hi-end, adalah contohnya. Kawasan Boat Quay atau Clarke Quay di Singapura juga merupakan contoh keberhasilan perkawinan konservasi kawasan historis dan kreativitas bisnis modern. Sementara di
Indonesia, kawasan Kota Lama di Semarang, Kesawan di Medan juga sebenarnya punya potensi besar untuk dikembangkan seperti model dan contoh sukses di kota-kota Asia tersebut di atas.

7. Sustainable Practice in Urban Design

Salah satu kelemahan ‘modern urban planning’ antara lain adalah kurangnya perhatian terhadap dampak ekspansi urban skala besar terhadap lingkungan ekologis dan interaksi sosial warga kota. Konsep sub-urban Amerika sekarang malah sudah membengkak tak terkendali menjadi ‘mega-suburban’ . Model ini yang umumnya berdensitas yang
amat rendah namun memakan skala ruang yang amat luas, berakibat negatif terhadap 3 hal: lingkungan alam yang terdesak dan tercemar, kohesi sosial warga kota yang lemah dan jurang kesetaraan ekonomi yang dalam akibat komersialiasi lahan kota.

Dalam konteks urban design, kesadaran akan hal-hal negatif tadi melahirkan beragam konsep baru yang secara umum berada dalam koridor ’sustainable practice’.  Desain kota dengan pendekatan ‘optimized density’, ‘compact city’, ‘walkable neighborhood’, ‘urban growth boundary’ maupun perancangan berbasis transportasi publik atau ‘transit-oriented development’(TOD) telah menjadi pilihan-pilihan baru dalam konsep merancang kota. Pendekatan ini, seperti konsep Richard Rogers untuk Pudong CBD atau desain Tampines New Town di Singapura, umumnya mampu mengurangi ekses negatif ekspansi urban terhadap lingkungan alam, memotivasi interaksi sosial warga di ruang
kota dan meminimalkan komersialisasi lahan kota.

***

Dalam kehidupan kota yang bergerak intens dan dinamis, mutasi atau bahkan evolusi dalam tipologi arsitektur, infrastruktur dan ruang kota sering tidak terasa. Karenanya beragam fenomena kontemporer yang terjadi di kota-kota dunia di luar Indonesia, terutama di Asia, bisa secara arif kita jadikan cermin untuk terus belajar dan berhati-hati,
demi masa depan kota-kota di Indonesia yang, mungkin, bisa lebih baik.

Superblok sebagai model kendali pembangunan kota

Kota adalah akuarium perubahan. Di dalamnya peradaban manusia terus bergerak dan berubah. Siapa yang tidak mampu ikut arus peradaban, maka ia akan terlindas roda kemajuan zaman. Karenanya, sumber dari segala sumber masalah kota adalah ketidakmampuan sistem kota mengantisipasi pertumbuhan dan mengontrol perubahan. Peradaban manusia, gaya hidup dan fisik kota begitu cepat berubah, sementara antisipasi sistem kota dan mekanisme kontrolnya umumnya berjalan perlahan. Dan kota-kota besar di Indonesia pun mengalami sindrom ini.

Arus urbanisasi yang ekstrim, distribusi spasial & permukiman yang timpang, sistem transportasi kota yang seadanya, gaya hidup berkendaraan yang eksesif dan boros energi sampai alpanya kota menyediakan ruang-ruang pejalan kaki yang nyaman adalah rutinitas masalah kota-kota metropolitan di Indonesia. Inilah fenomena ketidaksiapan dari sebuah wadah peradaban yang bernama kota.

Dengan skala masalah yang gigantis ini, maka konsep dan strategi perancangan kota yang responsif terhadap perubahan dan mampu mengontrol pertumbuhan (growth control) menjadi kebutuhan mendesak. Ketidakmampuan kota-kota besar mengontrol ekses–ekses pertumbuhan dalam skala regional, akhirnya mendorong lahirnya konsep-konsep baru untuk skala kontrol yang lebih kecil dan memungkinkan (managable).

(2)

Salah satu konsep yang berkembang antara lain adalah menciptakan zona-zona terkontrol (controlled zone). Namun konsep ini pun bukanlah barang baru. Berbagai istilah dan konsep sudah banyak ditawarkan sejak abad lampau dengan aplikasi dan konteks yang beragam. Ebenezer Howard merintisnya dengan konsep ‘Garden City’ untuk populasi 32,000 penduduk. Frank Llyod Wright dengan konsep ‘ Broadacre’. Di Perancis dan Brasilia dikenal dengan istilah ‘Urban Sector’. Kelompok New Urbanism di Amerika Serikat menamai dengan istilah ‘Neighborhood Unit’. Namun konsep zona terkontrol di pusat kota (inner city) dalam konteks dunia properti kontemporer barat dikenal dengan istilah ‘Superblock’. Konsep ini dipelopori sejak tahun 20-an di Amerika Serikat oleh Perry & Stein dan di Eropa yang dikembangkan Le Corbusier terutama untuk kawasan hunian skala besar.

Superblok sendiri adalah suatu kawasan di konteks urban yang dirancang secara terpadu dan terintegrasi (integrated developement), berdensitas cukup tinggi dalam konsep tata guna lahan yang bersifat campuran (mixed-use). Salah satu kunci terpenting dalam keberhasilan sebuah superblok adalah keberhasilan mekanisme kontrol, seperti halnya konsep Urban Design Guidelines (UDGL) yang memuat regulasi-regulasi pengembangan superblok.

Sebenarnya tidak ada konsep yang jelas mengenai luasan kawasan superblok. Namun beberapa blok/lot gedung yang saling terintegrasi dalam satu konsep master plan sudah bisa diklaim sebagai superblok. Kawasan Cyberport di Hongkong, Raffles Place dan Suntec City di Singapura adalah contohnya. Postdamer Platz di Berlin. Sudirman CDB dan Mega Kuningan adalah kawasan superblok yang dikembangkan di kota Jakarta.

Menurut Danisworo (1996) terdapat sedikitnya 6 keuntungan dari konsep Superblok:

1. Mendorong tumbuhnya kegiatan yang beragam secara terpadu dalam suatu wadah secara memadai
2. Menghasilkan sistem sarana dan prasarana yang lebih efisien dan ekonomis
3. Memperbaiki sistem sirkulasi
4. Mendorong pengembangan sistem persil yang tidak kaku dan lebih fleksibel
5. Mendorong pemisahan yang jelas antara berbagai sitem moda transportasi
6. Memberikan kerangka yang luas bagi inovasi perancangan bangunan dan lingkungan.

Idealnya kawasan superblok mampu menjadi kawasan yang mandiri (independent controlled zone), dimana warga kota bisa tinggal, bekerja dan berekreasi (live, work & play district) dalam satu lokasi. Jika ini terjadi, maka ketergantungan warga kota untuk bepergian dengan kendaraan yang boros energi akan berkurang. Untuk kasus Jakarta, idealnya warga kota yang berkantor di Kuningan misalnya juga tinggal di kawasan yang sama, seperti halnya warga Hongkong yang tinggal dan bekerja di kawasan Central di pusat kota Hongkong. Dengan konsep ini kualitas waktu untuk interaksi sosial dengan keluarga pun bisa tetap dipertahankan dan waktu bekerja yang produktif bisa jauh lebih tinggi karena lokasi tempat kerja dan tinggal yang berdekatan (walkable environment).

Secara regional pun jika konsep superblok yang mandiri ini teraplikasikan dengan baik dan jumlahnya bisa berkembang secara signifikan, maka permasalahan ketidakefisienan sistem urban bisa sedikit banyak dikurangi. Apalagi jika antar kawasan-kawasan superblok mandiri ini bisa terkoneksi dengan baik oleh transportasi publik seperti halnya MRT, monorail atau busway.

Namun telah menjadi catatan sejarah, bahwa di Jakarta aplikasi konsep superblok yang terintegrasi dan terpadu umumnya tidak sepenuhnya bisa terwujud. Kontrol Urban Design Guidelines (UDGL banyak yang diabaikan oleh para pengembang yang membangun gedung-gedung di kawasan superblok ini. Akibatnya keinginan untuk mendapatkan kawasan yang nyaman, manusiawi dan inovatif secara desain tidak sepenuhnya terjadi. Kawasan superblok ini akhirnya hanya menjadi kumpulan blok-blok gedung yang bergabung dalam satu kawasan besar tanpa hubungan konektivitas (urban linkage) yang positif antar satu dengan lainnya. Karenanya konsep superblok ini pada umumnya bisa lebih berhasil jika dikembangkan dan dikelola oleh satu pengembang utama saja.

Selain itu dalam konteks Jakarta, ideologi ekonomi pasar yang begitu kuat menyebabkan blok-blok hunian di kawasan superblok ini hanya diperuntukan kepada masyarakat menengah atas. Belum ada terobosan untuk memberlakukan regulasi terhadap kawasan superblok agar menerapkan konsep densitas campuran (mixed income & mixed density), dimana masyarakat menengah bawah pun bisa tinggal di kawasan superblok ini. Hal lain yang tidak kalah penting adalah perlunya kesiapan infrastruktur/utilitas kota dalam mengantisipasi kebutuhan dan dampak dari densitas pembangunan kawasan superblok yang cukup tinggi ini.

(3)

Strategi Perancangan Superblok:

1. Identity/Branding: Strategi ini lebih pada studi kelayakan dan konsep identitas ekonomi. Banyaknya kawasan-kawasan sejenis menyebabkan kawasan superblok pun harus memiliki identitas tematik. Contohnya antara lain seperti Suntec City di Singapura dengan konsep Business& Trade Superblock, Ropponggi Hill di Tokyo dengan konsep Lifestyle Superblock dan Kawasan Cotai di Macau dengan konsep Entertainment superblock. Dengan identitas ini maka kawasan ini memiliki posisi pasar (marketing positioning) yang kuat dan berbeda dengan kawasan-kawasan lainnya.
2. Mix of Uses: Superblok yang mandiri harus memiliki tata guna lahan bersifat campuran (mixed-use) dimana fungsi hunian, publik, komersial dan rekreasi bisa hadir dalam satu kawasan. Selain itu, peruntukan lantai dasar (ground floor use) haruslah digunakan untuk kegiatan retail atau fungsi publik aktif yang secara fisik transparan untuk menjamin hadirnya aktifitas publik dari pagi sampai malam.
3. Massing Framework: Tata bangunan dalam superblok harus memiliki kepekaan terhadap konteks urban. Konsep ‘streetwall’ dimana deretan bangunan lurus sejajar mendefinsikan ruang jalan disarankan dikombinasikan dengan penggunaan ruang di zona garis sempadan bangunan (GSB) sebagai jalur publik aktif. Satu bangunan tertinggi/terunik biasanya diperlukan sebagai tengaran (landmark) yang dikelilingi oleh bangunan-bangunan yang tidak terlalu menonjol (background building).
4. Efficient Vehicular Circulation: Konsep sirkulasi kendaraan dirancang seefisien mungkin. Strategi terbaik adalah dengan menyediakan transportasi publik internal yang terhubung dengan jaringan transportasi publik kota. Konsep drop off untuk kendaraan dan parkir di lantai dasar depan gedung sebaiknya juga dikurangi. Di beberapa kota di Asia, konsep basement yang terkoneksi (interconnected basement) juga menjadi inovasi dalam konteks manajeman lalu lintas di kawasan superblok.
5. Mulit-layers Pedestrian Linkage: Pada dasarnya superblok harus menjadi kawasan yang aman dan nyaman bagi pejalan kaki. Karenanya inovasi dalam konsep ‘urban linkage’ dan ‘air-rights’ untuk kepentingan pedestrian menjadi penting. Seperti halnya di beberapa kawasan superblok di Hongkong, jalur pejalan kaki tidak hanya disediakan di lantai dasar namun juga di lantai dua yang menembus gedung-gedung yang berada di kawasan tersebut. Konsep ini bisa diterapkan dengan imbalan insentif pembangunan berupa kenaikan KLB ataupun penurunan pajak bangunan.

Strategi revitalisasi kota-kota Asia dalam konteks persaingan global

Salah satu sumber masalah terbesar dalam pembangunan perkotaan adalah distribusi urbanisasi yang tidak terkontrol. Data PBB menunjukkan bahwa dalam kurun waktu 30 tahun (1995-2025) penduduk dunia yang bermukim dalam kawasan urban akan bertambah dua kali lipat dari 2,4 milyar ke 5 milyar (Hall, Pfeiffer, 2000). Fenomena sosial ini dapat dipastikan selalu membawa masalah dan konsekuensi besar pada mampu tidaknya sebuah kota mengakomodasi beban ini.

Strategi umum yang dilakukan oleh kota-kota besar di negara-negara berkembang umumnya merespon isu ini dengan melakukan konsep pembangunan melebar secara horizontal. Permukiman-permukiman berskala luas berdensitas rendah umumnya dibangun di kawasan pinggiran kota induk seperti halnya Bintaro dan Bumi Serpong Damai dalam konteks kota Jakarta. Dampak negatif dari horizontal development ini sangat beragam mulai dari isu kemacetan, beban infrastruktur/utilitas, sampai permasalahan sosial budaya yang memburuk.

Dalam konteks permasalahan di atas, ironisnya banyak ditemui kawasan-kawasan skala besar di pusat kota di Jakarta yang dibiarkan dan tidak dioptimalkan sebagai salah satu alternatif dalam mengatasi isu urbanisasi tersebut melalui konsep dan strategi pemadatan kedalam (inner city densification). Isu yang terjadi ini dapat dikategorikan kedalam beberapa aspek:

1. Ketidakmampuan kawasan-kawasan bermasalah ini sebagai generator ekonomi baru kota.
2. Kepadatan kawasan dan ketinggian bangunan yang tidak optimal.
3. Dominannya fungsi tunggal (mono-use) dibanding fungsi campuran (mixed-use).

Berkaca pada berberhasilan beberapa kota besar di Asia seperti Hongkong, Shanghai dan Singapura dalam mengatasi isu-isu urban ini, secara strategis terlihat bahwa 3 isu diatas umumnya menjadi dasar dalam merevitalisasi kawasan-kawasan urban bermasalah. Kawasan-kawasan yang berhasil direvitalisasi ini umumnya memiliki densitas yang tinggi, berfungsi campuran yang adaptif/kreatif, berbasis transit dan mampu menjadi generator baru yang menangkap peluang-peluang ekonomi global kedalam kawasan tersebut.

Karenanya makalah ini mencoba memaparkan strategi-strategi revitalisasi kawasan urban dengan mengambil sudut pandang pada analisa studi kasus kawasan-kawasan yang sukses direvitalisasi di beberapa kota besar di Asia.

II. PERMASALAHAN UMUM KAWASAN URBAN YANG PERLU DIREVITALISASI

• Matinya aktivitas ekonomi

Salah satu permasalahan umum dalam kawasan yang perlu direvitalisasi adalah adanya kondisi kawasan yang aktivitas ekonominya tidak mampu berkembang atau cenderung memburuk. Hal ini pada umumnya terjadi karena hilangnya daya kompetitif ekonomi yang tersaingi oleh kawasan lain yang lebih baik dan kompetitif. Di Amerika Serikat banyak pusat bisnis (downtown) dengan konsep fungsi tunggal (mono-use) di kota-kota besarnya di tahun 80-an ditinggalkan para pelaku ekonomi yang pindah ke kawasan sub-urban. Mereka mendirikan zona-zona komersial yang lebih dekat dengan kawasan hunian dan juga lebih murah dan atraktif secara investasi.

Menjamurnya kawasan commercial strip yaitu koridor kawasan tempat berderetnya bangunan-bangunan komersial di daerah-daerah pinggir kota atau sub-urban ini menjadi magnet yang menyedot aktivitas ekonomi di pusat kota. Hal ini diperburuk dengan tidak hidupnya aktivitas atau interaksi sosial dikarenakan konsep fungsi campuran (mixed-use) yang menjadi syarat dinamisnya suatu kawasan tidak berlaku di kawasan-kawasan yang bermasalah tersebut.

• Menurunnya kualitas spasial dan fisik bangunan

Permasalahan berikutnya adalah matinya aktivitas ekonomi kawasan akibat banyaknya bangunan-bangunan tua yang tidak pergunakan atau area-area yang dibiarkan terlantar. Masalah ini umumnya terjadi di kawasan-kawasan yang memiliki sejarah panjang sebagai sentra ekonomi dimasa lampau. Namun seiring dengan kemajuan jaman ia ditinggalkan karena tidak mampu beradaptasi dengan kemajuan ekonomi modern. Di kawasan Shamian Island di Guangzhou, yang dahulunya merupakan kawasan bisnis konsuler internasional antara negara-negara Barat dan Cina, belasan bangunan-banguan kolonial yang unik terlantar dan dihuni oleh para tuna wisma secara ilegal. Hal yang sama juga ditemui di beberapa sudut kawasan Jakarta Kota dimana banyak ditemui bangunan-bangunan kolonial yang rusak terlantar dalam skala yang cukup besar.

• Buruknya citra kawasan

Suatu kawasan urban seringkali ditinggalkan dan tidak diminati oleh para pelaku ekonomi dikarenakan citranya buruk sebagai sebuah kawasan. Citra buruk yang lazimnya terjadi dikarenakan oleh aktivitas sosial yang ekstrim seperti tingginya kriminalitas, dominannya sektor informal atau kuatnya ketidakteraturan sistem kota. Kawasan Mongkok di Hong Kong tidak begitu diminati oleh pelaku-pelaku properti modern papan atas di Hong Kong karena citra negatifnya sebagai kawasan kriminalitas dan pelacuran dengan kualitas fisik lingkungan yang buruk. Hal yang sama juga terjadi di kawasan Senen di Jakarta. Sejak krisis moneter, kawasan ini terdominasi oleh sektor informal yang tidak terkontrol dan premanisme yang menjamur. Hal ini menyebabkan banyak pelaku ekonomi yang mundur teratur dan pindah ke kawasan lain di Jakarta yang lebih baik.

• Tidak memadainya/memburuknya infrastruktur kawasan

Masalah lainnya dalam konteks ini adalah tidak memadainya sistem infrastruktur kota. Kualitas sarana transportasi dan jaringan utilitas seperti air bersih, listrik dan telekomunikasi yang buruk sering menghambat aktivitas ekonomi yang terjadi sehingga mengakibatkan terjadinya efek high-cost economy. Contohnya adalah kawasan Xin Tian Di di Shanghai sebelum sukses direvitalisasi. Kawasan yang pernah dihuni oleh ribuan penduduk miskin kota ini sebelumnya sangat terlantar dengan akses yang buruk terhadap jaringan air bersih dan telekomunikasi. Hal ini menurunkan minat para pelaku ekonomi untuk beraktivitas di kawasan tersebut.

III. STRATEGI REVITALISASI KAWASAN URBAN

Dari pengalaman beberapa kawasan di kota-kota besar di Asia yang berhasil di revitalisasi, sekurangnya terdapat 5 strategi pembangunan yang bisa dijadikan studi kasus dalam kesuksesannya merevitalisasi suatu kawasan urban. Strategi-strategi ini antara lain:

1. Tersedianya inisiatif politik (political will) yang kuat dari pemerintah dalam mendorong percepatan proses revitalisasi ini.

2. Dibentuknya satu badan pengelola kawasan yang akan direvitalisasi dimana anggotanya terdiri dari para pemangku kepentingan (stake holders) di kawasan tersebut.

3. Memiliki satu strategi identitas ekonomi (district economic identity) yang unik dan kompetitif untuk bisa bersaing dengan kawasan-kawasan urban lainnya.

4. Memiliki konsep pengembangan kawasan campuran (mixed-use) yang terpadu dan terintegrasi (integrated development).

5. Memiliki strategi pentahapan (phasing strategy) yang pragmatis. Proses revitalisasi dimulai di area yang paling cepat dan mampu merepresentasikan wajah baru kawasan tersebut.

III.1 Inisiatif politik pemerintah kota yang kuat.

Banyak kota-kota di negara berkembang di Asia yang tidak menyadari bahwa kawasan-kawasan urban itu memiliki umur ekonomi atau economic life cycle yang dalam jangka waktu tertentu harus didaur ulang. Kawasan Far East Square di Singapore adalah contohnya. Kawasan yang dahulunya berupa ruko-ruko tradisional dikawasan Chinatown yang sudah tidak mampu bersaing secara ekonomi kemudian direvitalisasi di akhir 90-an untuk menjadi kawasan wisata urban yang sukses dengan tema resto/café/bar atau culinary district.

Adalah kemauan politik pemerintah yang menjadi kunci utama keberhasilan konsep revitalisasi. Pemerintah kota sebagai pemegang otoritas politik harusnya melihat revitalisasi sebagai peluang. Urban Redevelopment Authority (URA) di Singapura dan Hongkong adalah badan pemerintah yang paling aktif dalam mengembangkan konsep-konsep revitalisasi untuk menghidupkan kembali kawasan-kawasan tua yang mati secara ekonomi.

URA di Hongkong bahkan mengkonsepkan visi dan misinya dengan 4 pilar strategi perencanaan kota: Redevelopment untuk kawasan yang dikembangkan samasekali baru dilahan yang mati atau kosong. Revitalisation untuk mengembalikan denyut ekonomi di kawasan urban yang tua dan mati secara ekonomi. Rehabilitation untuk bangunan-bangunan yang sudah memburuk kualitas fisiknya. Preservation untuk kawasan dan bangunan yang memiliki signifikansi sejarah atau kualitas arsitektural yang harus dilestarikan.

III.2 Memiliki 1 badan pengelola kawasan

Di beberapa kasus kawasan urban yang direvitalisasi, kompleksitas masalah dan skala luasan kawasan seringkali memerlukan strategi managemen kawasan yang khusus. Untuk model pertama bisa kita lihat di negeri Cina. Di Cina dimana tanah sepenuhnya dimiliki negara, pengelolaan kawasan Xin Tian Di di Shanghai dan kawasan historis Shamian Island di Guangzhou diberikan sepenuhnya kepada developer yang diberi konsesi bisnis untuk merevitalisasi dan mengembangkan kawasan-kawasan ini. Xin Tian Di di kelola oleh developer Shui On Properties. Shamian Island oleh Swire Properties. Keduanya developer besar dari Hongkong. Dengan konsep ini, revitalisasi ekonomi dan fisik suatu kawasan urban menjadi terkendali dan terkontrol dengan baik.

Model kedua adalah seperti di Singapura dan Hongkong, dimana badan pengelola kawasan yang direvitalisasi tetap dari pemerintah. Ini terjadi dikarenakan badan pemerintah ini sudah cukup memiliki pengalaman solid dan visi ekonomi global yang kompetitif. Proyek revitalisasi Clarke Quay di kawasan Singapore River yang di revitalisasi sebanyak 2 kali adalah hasil dari konsep revitalisasi berbasis urban tourism yang langsung dilakukan dan dimotori oleh URA.

Untuk kasus di Indonesia dimana pada umumnya badan pemerintah tidak sepro-aktif URA Singapura atau Hongkong, maka terbentuknya badan pengelola kawasan sebagai mitra pemerintah yang terdiri dari para pemangku kepentingan (stake holders) lokal menjadi sangat krusial. Jika perannya tidak sebagai badan pengambil keputusan teknis seperti contoh di Cina, setidaknya badan ini punya peran kuat dalam menentukan strategi dan konsep yang cocok untuk kawasan yang akan direvitalisasi tersebut.

III.3 Memiliki identitas ekonomi baru yang kompetitif

Salah satu alasan matinya aktivitas ekonomi di kawasan urban adalah ketidakmampuan kawasan tersebut untuk beradaptasi terhadap tantangan ekonomi baru. Karenanya salah satu konsep strategi revitalisasi terpenting adalah melakukan reposisi identitas ekonomi atau economic re-positioning. Contohnya antara lain adalah kawasan Far East Square di Chinatown dan kawasan Mohamed Sultan, keduanya di Singapura, berhasil direvitalisasi dari kawasan perdagangan umum dan hunian yang terlantar menjadi kawasan wisata makan dan hiburan yang aktif dan sukses. Kawasan Jalan Bukit Bintang di Kuala Lumpur yang sebelumnya hanya dikenal sebagai kawasan perdagangan yang moderat, sekarang menjadi ikon pariwisata urban di Malaysia yang dikenal secara global.

Kota yang sukses secara ekonomi umumnya berhasil membagi kawasannya ke dalam distrik-distrik yang memiliki peran ekonomi yang berbeda-beda namun saling komplementer. San Francisco di Amerika Serikat adalah contoh yang baik dalam konteks ini. Kota ini membagi wilayahnya kedalam distrik budaya di Yerba Buena, Distrik bisnis di Market Street, Distrik Wisata di Fisherman Wharf, Distrik kreatif di SoMa, Distrik pendidikan di Golden Gate Park dan distrik hunian di perbukitannya.

III.4 Memiliki konsep pengembangan kawasan yang terpadu

Kesuksesan kawasan-kawasan yang direvitalisasi di Singapura, Kuala Lumpur dan Shanghai antara lain diperkuat oleh konsep Master Plan yang terpadu. Dokumen Master Plan ini memuat strategi-strategi perencanaan kawasan yang komprehensif. Contohnya antara lain Master Plan untuk revitalisasi Singapore River dalam upayanya mereposisi kawasan ini dalam menangkap peluang ekonomi global dari pariwisata urban yang sangat potensial. Di kawasan Boat Quay dan Clarke Quay yang berada di sepanjang Singapore River ini, konsep tata guna lahannya menggunakan pendekatan konsep high & best use dan dynamic tenant mix yang dilengkapi dengan panduan desain spasial kawasan dan desain perangkat streeetscape yang atraktif.

Biasanya untuk kawasan yang kepemilikan lahannya cukup kompleks dan dimiliki banyak pihak maka dokumen Urban Design Guidelines (UDGL) sebagai perangkat kendali desain kawasan atau bangunan menjadi penting. Ketika investasi mulai masuk dan pembangunan fisik mulai dilakukan maka UDGL berperan sebagai panduan dalam menyelaraskan konsep fisik dengan tema ekonomi keseluruhan kawasan.

III.5 Memiliki strategi pentahapan (phasing strategy) yang pragmatis

Pada umumnya kawasan urban yang direvitalisasi merupakan area yang cukup luas, sehingga tidak mungkin mengembangkan seluruh kawasan dalam waktu bersamaan. Karenanya strategi pentahapan (phasing strategy) menjadi krusial. Tahap awal atau proyek perintis umumnya dipilih di area yang paling mudah mengundang investasi dan area yang mampu merepresentasikan dengan kuat citra baru kawasan yang direvitalisasi.

Contoh yang baik adalah strategi pentahapan pembangunan di kawasan Xin Tian Di di Shanghai. Di kawasan seluas 32 Ha ini, proyek rintisan dimulai di zona historis seluas 4 Ha dan ruang terbuka berupa danau seluas 3 ha. Zona historis ini, yang didominasi bangunan kolonial peninggalan Perancis, dikonservasi dan direkonstruksi seperti aslinya untuk dirubah fungsinya menjadi restoran/café/bar kelas satu. Strategi ini terbukti sangat sukses. Gabungan antara area konservasi yang unik dan sukses secara bisnis dengan danau buatan ini menjadikan kawasan ini sebagai kawasan favorit atraktif untuk investasi properti di Shanghai.

IV. KESIMPULAN

Berkaca pada kawasan-kawasan urban percontohan dalam pembahasan di atas, terlihat, bahwa konsep dan strategi revitalisasi haruslah dilakukan secara inovatif dan komprehensif. Inovatif artinya pendekatan perencanaan kawasan revitalisasi yang isu utamanya berbeda-beda harus diselesaikan dengan inovasi-inovasi konsep yang kreatif dan tidak semata-mata selalu berdasarkan teori-teori umum perencanaan/perancangan kota. Komprehensif artinya semua aspek permasalahan dan keterlibatan semua pihak haruslah diselesaikan dan dilibatkan dari proses konsep sampai proses implementasinya.

Keberhasilan merevitalisasi kawasan-kawasan urban bermasalah ini ternyata secara tidak langsung bisa menjadi salah satu solusi dalam merespon permasalahan-permasalahan urban dalam konteks yang lebih besar sebagai dampak dari urbanisasi dan cepatnya perubahan budaya urban pada kawasan perkotaan di kota-kota besar di Asia.